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  • Jonathan Le Fouillé

Comment débuter dans l'immobilier

Alors, vous voulez être propriétaire ?


Acheter un bien locatif et agir en tant que propriétaire peut être un bon moyen de gagner de l'argent, mais cela prend du temps et de l'argent pour le faire. Un programme d' entretien continu est nécessaire après la sélection de la propriété idéale, la mise en place de l' unité et la localisation de localisateurs fiables.


Vos revenus locaux peuvent être affectés par les coûts de maintenance et d'entretien. Il y a toujours un risque d'urgence, comme des dommages au toit. Les investisseurs doivent prévoir de mettre de côté 1% de la valeur de leur propriété pour les réparations.


Les propriétaires de biens immobiliers peuvent soit gérer eux-mêmes la propriété, soit engager un gestionnaire, qui facture généralement entre 8% et 12% du revenu imposable. Même s'ils sont coûteux, les gestionnaires immobiliers peuvent offrir une large gamme de services, tels que la planification de projets d'entretien et de réparation, le choix de nouveaux locataires et la gestion des retards de paiement des salaires.


De plus, les propriétaires de biens locaux doivent connaître les lois locales sur les propriétaires fonciers dans leur état et leur région. Les locataires et les propriétaires ont des droits et des responsabilités en ce qui concerne les dépôts de garantie , les conditions de mise en liberté sous caution, les procédures d' expulsion et les lois régissant le logement équitable.


La protection d'un investissement immobilier est cruciale. En plus de l'assurance habitation, les propriétaires de mobil-homes et autres structures temporaires ont la possibilité de souscrire une assurance propriétaire, qui couvre les dommages matériels, la perte de revenus locatifs et la responsabilité civile en cas de blessure d' un résident ou d'un visiteur à cause de l'entretien.


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Acheter un bien locatif


Emplacement, emplacement, emplacement


Une ville ou un lieu avec une population croissante et un plan de revitalisation en cours présente souvent une opportunité d' investissement potentiel. Un quartier avec un faible taux de criminalité, un accès pratique aux transports en commun et un marché du travail en croissance peut également indiquer une population locale plus importante .


Lorsque vous choisissez un bon emplacement de location, recherchez une zone avec de faibles taxes foncières, un bon district scolaire et de nombreuses commodités comme des restaurants, des cafés, des magasins, des parcs et des transports en commun.


Les portails immobiliers en ligne comme Zillow.com fournissent aux investisseurs des informations telles que les tarifs de location des maisons et les valeurs marchandes actuelles des biens immobiliers disponibles. Airbnb.com donne aux investisseurs potentiels des informations sur les tarifs en vigueur pour la location de maisons ou d'appartements de vacances.


Financement de votre bien locatif


Le processus d'obtention d'un prêt bancaire est similaire à celui de l'obtention d' une hypothèque pour une résidence principale, avec quelques différences essentielles. Le risque supplémentaire signifie que les prêteurs facturent souvent des taux d'intérêt plus élevés sur la propriété locale car il existe un risque plus élevé de défaut de paiement sur les prêts immobiliers locaux. Un investisseur a la possibilité de choisir un prêt bancaire conventionnel ou d'utiliser un prêt FHA ou VA .


Les exigences d'abonnement peuvent être plus strictes pour ceux qui recherchent des biens spécifiques à un lieu. Même si les mêmes facteurs s'appliquent aux prêts immobiliers, les hypothèques se concentrent sur le point de crédit, l'accord et le ratio dette-revenu, ainsi l'emprunteur est susceptible d' être soumis à une exigence de point de crédit plus stricte, un DTI plus élevé seuils et minimum plus élevé les accords.


  • Pointage de crédit : Un pointage minimum de 620, avec de meilleurs taux et conditions offerts avec des pointages de 740 et plus.

  • Acompte : 0 à 3% peut être acceptable sur un prêt hypothécaire classique pour une résidence principale, mais les emprunteurs pour un investissement immobilier doivent généralement prévoir 15% à 25% d'acompte.

  • Ratio de la dette au revenu (DTI) : le DTI représente le pourcentage du revenu mensuel de l'emprunteur qui est consacré à l'endettement. Les prêteurs vous permettront généralement de compter jusqu'à 75% de vos revenus de location attendus dans votre DTI.6

  • Épargne : Les emprunteurs doivent disposer de liquidités pour couvrir trois à six mois de versements hypothécaires, y compris le principal, les intérêts, les taxes et les assurances.


La discrimination en matière de prêts hypothécaires est illégale. Vous pouvez prendre certaines mesures si vous estimez avoir été victime d' une discrimination fondée sur votre race, votre religion, votre sexe, votre état civil, votre recours à l'assistance publique, votre origine nationale, votre handicap ou votre âge.


Vaut-il mieux acheter un contrôleur ou financer un immeuble locatif ? Cela dépend des objectifs de l'investisseur et de sa situation financière. Pour de nombreux investisseurs, payer un immeuble de placement en espèces n'est peu -être pas une possibilité, mais cela pourrait immédiatement se traduire par un flux de trésorerie mensuel positif.


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Gagner de l'argent dans les locations


Entre 35 % et 80 % de votre revenu brut d'exploitation seront consacrés aux coûts d' exploitation d' un nouvel emplacement. Si le salaire mensuel calculé est de 1 500 € et que les dépenses de fonctionnement sont de 600 €, le pourcentage des dépenses de fonctionnement est de 40 %. La règle des 50 % est utilisée par de nombreux investisseurs. Attendez -vous à payer 1 000 € en dépenses totales si votre salaire est de 2 000 € par mois.


Demandez à un assureur s'il peut combiner une police d'assurance habitation avec une police d'assurance locataire pour réduire vos coûts.


Les entreprises qui achètent des propriétés en difficulté visent des rendements de 5% à 7%.Les individus devraient se fixer un objectif de profit de 10 %. Fixez les frais d'entretien annuels à 1 % de la valeur de la propriété. Les autres coûts comprennent l'assurance du propriétaire, les frais d'association des propriétaires (HOA), les taxes foncières et les dépenses mensuelles courantes telles que la lutte antiparasitaire, l'aménagement paysager et l' entretien.


Alors que le rendement des actions peut être de 7,5 % en espèces ou que le rendement du passif peut être de 4,5 %, un rendement de 6 % la première année en tant que propriétaire d'un immeuble de placement est considéré comme sain, et ce nombre devrait augmenter avec le temps.


ROI

La formule utilisée par les investisseurs immobiliers locaux pour calculer leur retour sur investissement est ROI = ( recettes locales annuelles moins dépenses d'exploitation annuelles) moins la valeur hypothéquée.


Certains investisseurs immobiliers décident de retourner des maisons en achetant une maison à un prix inférieur au taux du marché, en effectuant les réparations nécessaires, puis en revendant la maison avec un profit élevé. Lors d'un « retour », il peut y avoir ou non des locataires, et les investisseurs doivent tenir compte de facteurs importants tels que des matériaux et une main-d'œuvre abordables.


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Risques et avantages de la propriété locative


Avantages

  • Le revenu est passif et les investisseurs gagnent tout en travaillant un emploi régulier.

  • Si les valeurs immobilières augmentent, l'investissement augmente aussi.

  • Les revenus locatifs ne sont pas soumis à la taxe de sécurité sociale.

  • Les intérêts que vous payez sur un prêt immobilier peuvent être déductibles d'impôt.

  • L'immobilier est un actif physique tangible.

Risques

  • Les frais d'entretien ou les dépenses de gestion immobilière peuvent diminuer les revenus locatifs.

  • Les revenus locatifs mensuels peuvent ne pas couvrir le paiement mensuel total du prêt hypothécaire.

  • L'immobilier n'est pas un actif liquide et prend du temps à vendre.

  • Les frais d'entrée et de sortie peuvent être élevés.

  • Si un locataire déménage, un propriétaire doit toujours payer les dépenses mensuelles.


Dois-je trouver un partenaire d'investissement immobilier ?

Un partenariat immobilier fournit une aide financière en échange d'une partie des bénéfices.


Au lieu de cela, vous pouvez demander l'aide de votre famille et de vos amis, rechercher un club d' investissement immobilier local, envisager un financement immobilier participatif ou rechercher des groupes de médias sociaux qui ciblent spécifiquement les investisseurs immobiliers.


Combien de chèques sont nécessaires pour acheter un bâtiment de placement ?


En termes de droits de propriété localisés , les prêteurs ont souvent des exigences plus strictes. Même si vous pouvez acheter une résidence principale avec aussi peu que 3% d'acompte, la majorité des emprunteurs doivent mettre de côté 15 % à 20% pour acheter une propriété.


Dois-je investir dans un condo?

Les copropriétés coûtent souvent moins cher que les maisons unifamiliales et nécessitent moins d'entretien. Cependant, la possibilité d'évaluations spéciales coûteuses et de cotisations continues à l'association présente un risque. Il est crucial d' examiner l'association de la santé financière des propriétaires ainsi que l' état actuel de l' ensemble du bâtiment et de chaque unité individuelle.


Les condos se trouvent fréquemment dans des endroits très recherchés , ce qui en fait un bon choix pour les acheteurs de propriétés locales.


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L'essentiel


Comme de nombreux investissements, l'immobilier local est souvent un projet à long terme. Mais les propriétés localisées peuvent être un moyen rentable pour les investisseurs de se lancer dans l'immobilier et d' offrir un revenu stable et passif .Investir dans l'immobilier nécessite une connaissance des lois régissant les locataires et les propriétaires, les emplacements, les hypothèques et la gestion immobilière.

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