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  • Jonathan Le Fouillé

Qu'est ce qu'un prêt bancaire et comment l'obtenir pour un bien locatif

Table des matières :

1.Quelle est la différence entre un prêt bancaire traditionnelle et une hypothèque bien située ?

2.Comment obtenir un prêt bancaire pour un bien locatif

3.Hypothèque pour les options de propriété locative

4.Êtes-vous prêt à devenir propriétaire ?


crédit bancaire définition


C'est peut-être le bon moment pour devenir propriétaire. Les taux d'intérêt sur les prêts bancaires ont fluctué autour de creux historiques, et bien que l' incertitude économique récente ait incité de nombreux acheteurs potentiels à réfléchir à deux fois avant de contracter un prêt hypothécaire, les revenus locatifs peuvent être un moyen idéal de protéger vos fonds contre l' instabilité actuelle du marché.


Avant de vous engager à posséder une propriété et à ajouter un autre paiement à vos dépenses mensuelles , renseignez -vous sur ce qui est nécessaire pour obtenir un financement.


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Quelle est la différence entre un prêt bancaire traditionnelle et une hypothèque bien située ?


A première vue, un prêt bancaire sur une propriété de bien située est essentiellement la même qu'une hypothèque sur une résidence principale. Cependant, il y a quelques différences importantes à connaître .


"Bien qu'ils suivent une procédure de demande similaire, le processus est différent lorsque vous postulez pour un investissement ou une propriété locale", explique Warner Quiroga, agent immobilier et d' investissement et propriétaire de Prestige Home Buyers à Long Island, New York."Les risques sont plus élevés et il existe certaines règles et exigences avant d'être approuvé par le prêteur."


Le risque accru provient de taux de défaut plus élevés pour les prêts immobiliers , puisqu'un emprunteur est plus susceptible de se concentrer sur l' hypothèque d' une résidence principale s'il a des difficultés financières. L'obtention d'un prêt hypothécaire pour une propriété résidentielle ou un immeuble commercial, par exemple, a tendance à s'accompagner de taux d' intérêt légèrement plus élevés.


Mike Tassone, co-fondateur du marché hypothécaire en ligne Own Up, affirme que sa société collecte des données quotidiennes sur les taux d'intérêt auprès de plus de 16 000 prêteurs et que les taux sur les immeubles de placement sont généralement de 0,375 à 0,5 % plus élevés que les taux sur les résidences principales.


Les conditions d' abonnement sont également devenues plus strictes. Selon Tassone, lors de la qualification d'un emprunteur pour un prêt hypothécaire, les prêteurs se concentrent souvent sur trois facteurs clés: la cote de crédit de l' emprunteur, le montant dû et le ratio dette-revenu. Cela est vrai si le prêt est pour une résidence principale ou un bien locatif ."Cependant, la qualification pour une propriété locative introduit certaines subtilités dans ces exigences".


Par exemple, le dépôt minimum requis pour garantir un prêt bancaire pour une propriété commerciale est souvent plus élevé que pour une résidence principale .Les emprunteurs peuvent également être soumis à des conditions de crédit et à des ratios d'endettement plus stricts .


Vos ancêtres professionnels et vos revenus sont également plus étroitement surveillés lorsque vous achetez une propriété. "Certains prêteurs peuvent avoir besoin d'une preuve d' expérience antérieure en tant que propriétaire ".


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Comment obtenir un prêt bancaire pour un bien locatif


Malgré les avantages financiers potentiels, Quiroga souligne que devenir propriétaire n'est pas une entreprise liée à la santé. Le financement d'une propriété peut inclure la gestion d'un deuxième prêt en plus de votre prêt principal. De plus, les recettes locales ne sont pas toujours constantes. Les prêteurs en sont conscients et voudront que vous suiviez des règles précises avant de demander un prêt. Examinez ces qualités plus en détail.


  • Pointage de crédit. En général, les prêteurs veulent une cote de crédit minimale de 620 lors du financement d'un bien immobilier. Cependant, afin d' obtenir les meilleurs taux d' intérêt et conditions, vous devez avoir une cote de crédit de 740 ou plus, ce qui est considéré comme étant dans la catégorie « très bon ».


  • Acompte. Avec une hypothèque conventionnelle pour une résidence principale , vous pouvez déposer aussi peu que 3 %, selon le prêteur et le programme de prêt spécifique. Cependant, si votre dépôt est inférieur à 20 %, vous devez souscrire une police d' assurance hypothécaire privée, qui protège le prêteur contre les pertes financières si vous ne remboursez pas le prêt. Toutefois, le PMI ne s'applique pas aux hypothèques sur immeubles de placement ou de location .Pour financer un bon emplacement, vous devrez très probablement verser une mise de fonds plus importante d'au moins 15 % à 20 %.Certaines propriétés, telles que les lotissements multifamiliaux, nécessitent un acompte minimum de 25 %.


  • DTI. Un autre facteur crucial pris en compte par les prêteurs est votre ratio prêt-valeur. Il s'agit du pourcentage de votre revenu mensuel brut qui est utilisé pour rembourser votre dette. Pour bénéficier d' un prêt hypothécaire pour un investissement immobilier, votre DTI doit être compris entre 36 % et 45%.Selon Tassone, dans de nombreux cas, les emprunteurs peuvent compter sur 75 % de leurs revenus locatifs mensuels potentiels (tels que déterminés lors de l' évaluation) comme source de revenus supplémentaires pour les aider à réduire leur DTI. Il convient de noter que les prêteurs ne prennent pas en compte 100% des revenus locaux lors du calcul des offres d' emploi potentielles. Cependant, si vous n'avez pas d' ancêtres en tant que propriétaire, votre prêteur pourrait ne pas tenir compte des revenus de location futurs. Si tel est le cas, votre capacité à obtenir un prêt hypothécaire pour une location peut dépendre uniquement de votre revenu personnel.


  • Des économies. En plus de démontrer que vous disposez de revenus suffisants par rapport à vos dettes, vous devez également démontrer que vous avez suffisamment d'argent en banque pour couvrir d'éventuels manques à gagner. C'est une bonne idée d'avoir trois à six mois de réserves dans un compte bancaire liquide, y compris le paiement intégral du prêt, des intérêts, des taxes et des assurances.

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Hypothèque pour les options de propriété locative


En général, les mêmes alternatives de financement qui sont disponibles pour une résidence principale sont disponibles pour une propriété de placement. Cela comprend les prêts traditionnels à taux fixe ou à taux révisable avec des durées de remboursement allant de 10 à 30 ans. Cependant, Tassone souligne que les programmes gérés par le gouvernement tels que les prêts de la Federal Housing Administration, les anciens combattants et le Département de l'agriculture des États-Unis, qui aident les emprunteurs à faible revenu , les anciens combattants, les achats de logements militaires et les zones rurales actives , ne sont pas disponibles sur propriétés locales .La seule exception est si vous achetez une propriété avec plusieurs unités et avez l'intention de vivre dans l'une d' entre elles.


Par exemple, vous pouvez obtenir un prêt FHA pour un immeuble commercial comptant jusqu'à quatre unités. Vous devez vivre dans l' un des logements depuis au moins un an avant de pouvoir déménager et le louer. Un prêt FHA peut également vous permettre de répondre à des exigences plus strictes pour les emprunteurs, telles qu'une limite de crédit plus élevée et un acompte inférieur.


De même, les prêts VA sont disponibles pour les immeubles résidentiels de quatre unités maximum, à condition que vous viviez dans l'un d'entre eux. Ces prêts n'ont aucune exigence de crédit ou de paiement , tandis que les prêteurs individuels peuvent avoir leurs propres conditions d' admissibilité qui doivent être remplies.


Quiroga prétend qu'il existe des alternatives au financement hypothécaire traditionnel. Par exemple, vous pouvez utiliser un prêt immobilier ou une marge de crédit pour financer l'achat d' une propriété résidentielle, ce qui vous permet généralement d' emprunter jusqu'à 80 % de la valeur de votre maison actuelle. Vous pouvez également choisir un prêt privé offert par des particuliers ou des groupes d' investisseurs.


Êtes-vous prêt à devenir propriétaire ?


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Avant de signer sur la ligne pointillée, il est essentiel d' examiner attentivement si devenir propriétaire est la meilleure décision. Cela pourrait être une expérience financièrement enrichissante , et posséder un bon emplacement pourrait être un bon moyen de générer des revenus et de la richesse à long terme.


Il est également possible de différer les impôts sur la vente d'une propriété de placement , à condition que le produit soit investi dans un investissement "de type similaire " (souvent une autre propriété).


Cependant, être propriétaire peut entraîner des coûts supplémentaires et des maux de tête tels que les réparations, l'entretien et les emplacements difficiles. Si vous ne souhaitez pas vous occuper vous-même de ces problèmes, vous pouvez les sous-traiter à une société de gestion immobilière moyennant des frais, qui peuvent être économiques ou non.


La pandémie de coronavirus a imposé de nouvelles restrictions aux propriétaires, qui ont été soumis de manière inattendue à un moratoire sur l'expulsion des locataires non payants. "Pour certains propriétaires , en particulier ceux qui comptent sur les salaires comme seule source de revenus, le moratoire sur les expulsions les a contraints soit à couvrir leurs frais de fonctionnement, soit à envisager des alternatives plus drastiques".


Sans aucun doute, l'impact de la pandémie sur la dynamique du marché local était inattendu et inattendu. Cependant, avant de contracter un prêt, tout propriétaire potentiel doit se renseigner sur les lois locales qui s'appliquent à la propriété et s'assurer qu'il comprend ses droits et responsabilités en tant que propriétaire.


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